La Teste
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Longtemps considéré comme un marché de report, La Teste s’affirme. Entre un centre-ville rénové et la proximité de tous les plaisirs du bassin, la commune est aujourd’hui très recherchée.

Le point commun entre l’île aux Oiseaux, le banc d’Arguin, la dune du Pilat, la plage du Petit Nice ou encore l’étang de Cazaux ? Outre le fait d’être des lieux emblématiques du bassin d’Arcachon, tous se situent sur le territoire de La Teste de Buch. Cette commune, l’une des plus étendues de France compte 92% de territoire non urbanisable, composé notamment de forêts et d’espace naturels protégés, est non urbanisable. Une nature préservée qui fait l’attrait de la ville, notamment auprès de populations venues de région parisienne ou de déçus de la côte d’azur. « Nous voyons des acquéreurs arriver à la Teste après s’être heurtés à la réalité des prix à Arcachon.

Et, bien que la Teste n’ait pas de plage « en ville », ils sont rapidement séduits par la proximité en voiture de tous les attraits d’une station balnéaire mais aussi par le dynamisme de la commune », explique Vincent Donnesse, directeur associé de l’agence Century 21 Duprat Donnesse.

La Teste : ville la plus peuplée du bassin

Car La Teste, commune la plus peuplée du bassin d’Arcachon (25000 habitants), présente l’avantage d’une ville vivante à l’année, dotée d’un tissu économique et associatif bien développé. La part de résidences principales représentait d’ailleurs, au dernier recensement, 73% du parc de logements et devrait dépasser prochainement les 75%. « De plus en plus de personnes venant de l’extérieur achètent en résidence principale. Et cette tendance devrait se renforcer avec l’arrivée de la LGV » confirme Vincent Donnesse.

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Résultat, le marché connaît une nette hausse des transactions depuis le début de l’année. Et les prix se maintiennent, voire augmentent sur cette commune recherchée. Ainsi, selon les chiffres des Notaires de France, les prix dans l’ancien ont augmenté d’environ 5% en 2015, tirés par une demande supérieure à l’offre.

Deux types de recherches dominent le marché. D’une part, les retraités ou personnes à haut revenu qui recherchent des maisons contemporaines entre 400000 et 500000 euros pour des surfaces de 120 m2, dans des quartiers prisés comme Coeur Océan ou le centreville. D’autre part, des familles à la recherche de pavillons avec 3 chambres, garage et un petit terrain dans une enveloppe entre 250000 et 300000 euros, comme ce pavillon aux Miquelets, récemment vendu 280000 euros. « Sur ce type de biens, on note un retour des primo-accédants, portés par le PTZ dans l’ancien et les taux bas », note Vincent Donnesse.

Reste que, dans une commune ou les marges d’urbanisation sont faibles, les maisons se font rares. Une tension qui profite à la voisine, Gujan Mestras. « Il n’y a plus de frontière entre la Teste et Gujan. Les acquéreurs qui recherchent sur la Teste peuvent très bien, si le produit est bien placé, opter pour Gujan, qui présente aujourd’hui des prix sensiblement identiques, là ou ils étaient encore 15% moins cher il y a quelques années », précise le professionnel de l’immobilier. Et de citer l’exemple de cette maison Landaise de 130 m2 des années 1980 récemment vendue 410000 euros.

Le centre-ville en mouvement

C’est un cœur de ville transformé qu’ont découvert les testerins ce mois de juin. Après plus de 6 mois de travaux, la rénovation du Carreau du marché est achevée. Une requalification du centre-ville s’accompagne de nombreux projets neufs dans le secteur. « Cela peut paraître beaucoup mais il n’y avait pas eu de construction neuve depuis plusieurs années, obligeant certains ménages à se reporter sur le Teich, Biganos ou Mios.

On assiste aujourd’hui à un rattrapage », souligne Vincent Donnesse. D’autant que, entre les actifs et les personnes âgées qui souhaitent se séparer d’une maison devenue trop lourde à entretenir, la demande est bien présente. A noter, l’arrivée de résidences neuves a pour effet de rebattre les cartes du marché locatif, sous l’effet de la loi Pinel imposant des plafonds de loyers. « Entre les déménagements dans des constructions neuves et la baisse de l’indice de référence des loyers, les appartements dans l’ancien ont tendance à voir des petites baisses de loyer a la relocation », précise l’agent immobilier. On peut ainsi désormais trouver des appartements T3 à louer à 620 euros hors charges par mois.