1 – Bien définir son budget

Inutile de partir la fleur au fusil avec un budget au doigt mouillé : il faut obtenir de son banquier ou de son courtier une première vraie estimation du budget total que l’on peut réellement emprunter. Au final, on gagne du temps, et cela évite parfois de cruelles déceptions en cas de dossier refusé pour un bien dans lequel on s’était déjà projeté. Et, sur un marché qui se tend, cela permet d’aller directement sur les bonnes affaires qui ne restent jamais bien longtemps…

2 – Connaître le marché et les prix

Les chiffres sont sans pitié : vous avez beau vous emballer pour un quartier ou une commune, les prix sont rarement négociables pour tout ce qui est convoité. Il faut donc bien étudier les prix pratiqués, en gardant en tête que les prix médians donnés par les notaires, ou moyens pour les agents immobiliers, ne sont qu’une fiction. Emplacement, étage, espaces extérieurs, état du bien, etc.: de nombreux paramètres jouent à la hausse ou à la baisse. Par ailleurs, aujourd’hui, ce sont les vendeurs qui ont la main, et la négociation est encore moins facile.

3 – Bien cibler ses critères

Visiter des logements est extrêmement chronophage. Pour éviter de se perdre dans des comparatifs sans fin, il est bon de lister de façon précise les éléments jugés prioritaires pour son futur logement, comme le quartier, l’espace extérieur, l’existence d’un vis-à-vis… et les éléments jugés secondaires. Cela facilite la prise de décision et évite une déconvenue une fois l’achat réalisé, lorsque l’on se rend compte qu’on a négligé un élément de choix décisif, comme la présence d’un établissement scolaire coté…

4 – Passer par des professionnels

De nombreux acheteurs espèrent économiser de l’argent en achetant de particulier à particulier, pratique qui s’est beaucoup développée ces dernières années. Le calcul ne s’avère pas toujours payant : les agents immobiliers sécurisent les biens qu’ils vendent, ainsi que le déroulement de la transaction. Par ailleurs, ils sont un intermédiaire souvent efficace pour obtenir un juste prix, ce qui est loin d’être le cas dans une négociation en direct.

5 – Visiter tranquillement

La visite est un moment essentiel, et il ne faut pas hésiter à prendre son temps. Savoir comment fonctionne le chauffage, par exemple, et plus globalement toutes les installations : électrique, sanitaire… Vérifiez bien également les diagnostics, en particulier thermique, que vous pouvez confronter à la réalité du logement. Arrivez aussi un peu en avance, pour vous imprégner du quartier.

6 – Enquêter sur l’environnement

Le logement que vous avez visité est parfait. Mais il peut s’avérer inadapté à votre envie de tranquillité ou comporter des pièges liés à son environnement. Renseignez-vous sur le voisinage, que vous achetiez une maison ou un appartement ; renseignez-vous également sur les éventuels projets de construction qui pourraient assombrir vos pièces ou créer un vis-à-vis désagréable.

7 – Chiffrer les charges récurrentes

N’oubliez pas de budgétiser l’ensemble des coûts futurs liés à votre logement, qui s’ajouteront à votre remboursement, plus particulièrement la fiscalité locale, qui peut s’avérer lourde entre la taxe d’habitation et la taxe foncière. Renseignez-vous également sur le budget réel nécessaire pour chauffer le logement, en demandant des factures aux propriétaires, sans vous arrêter aux performances affichées sur le diagnostic énergétique, qui ne donnent pas d’indication sur le confort thermique.

8 – Éviter les grosses charges

Dans le cas d’une copropriété, il vaut mieux s’assurer que les plus gros travaux ont été faits récemment : ravalement de l’immeuble, toiture. Idem dans le cas d’une maison, même si la marge de manœuvre est plus grande. Dans le cas contraire, il faudra budgétiser ces éléments à venir.

9 – Garder un budget travaux

S’installer dans un nouveau logement nécessite souvent un rafraîchissement, voire une reconfiguration des lieux. N’oubliez pas d’inclure cet impératif, quitte à emprunter un peu plus et à réserver une partie de votre apport pour effectuer ces travaux (qui ne peuvent pas entrer dans le montant de l’emprunt).

10 – Anticiper le prêt

Monter un dossier de prêt prend du temps. Il vaut donc mieux poser des jalons avant la recherche de votre futur bien pour lancer la procédure dès votre offre acceptée. Pour cela, avoir déjà rencontré et choisi une banque (voir point n°1) peut être utile. On peut aussi faire appel à un courtier, dont la commission est théoriquement amortie par l’obtention de taux avantageux. Surtout, ce professionnel évite un fastidieux comparatif des banques, qui nécessite beaucoup de temps pour un résultat aléatoire.

 

Texte : Jean-Pascal Videau