Texte et photo : Jean-Pascal Videau

HÔTEL DE VILLE – QUINCONCES
Prix moyen au m² : 5 536 €
Après la frénésie qui a bousculé le coeur XVIIIe de la ville de pierre, le calme semble revenir, même s’il n’est pas question de baisse des prix. Le plafond se situe désormais à 8 000 €/ m², à condition de présenter des biens dans un état parfait et dans un immeuble avec ascenseur, chose plutôt rare ici. Avec le coup de frein sur les locations Airbnb, beaucoup de petites surfaces sont revenues à la vente. Dans le Triangle d’or, la fourchette se situe plutôt autour de 5 000 à 8 000 €, et tombe à 4 000-6 000 lorsque l’on se rapproche du cours d’Alsace-et-Lorraine. Dans le secteur Gambetta, un très bel appartement de 280 m² s’est vendu à une famille bordelaise à 6 700 €/m². Sur les quais, un T2 refait à neuf, au deuxième étage mais sans vue sur la Garonne, est parti pour 6 800 €/ m², les petites surfaces étant généralement plus chères au m².

FONDAUDÈGE – JARDIN PUBLIC-SAINT – SEURIN
Prix moyen au m² : 4 681 €
Très recherché par les familles pour ses maisons bourgeoises et son offre scolaire de qualité, ce secteur jouxte l’hypercentre mais s’étend jusqu’aux boulevards. Il va bientôt profiter de la mise en service du tram D, prévue fin 2019 dans l’ensemble de la rue Fondaudège. Un atout pour certains quartiers, comme le parc Rivière et le secteur de la Fondation Bernard Magrez. « Un gros potentiel est en train de se réaliser là-bas », souligne Guillaume Rachel, de Laforêt Fondaudège. À proximité de la barrière du Médoc, l’agence a vendu récemment une maison de 140 m² avec un très beau jardin plein sud de 110 m² pour 660 000 €. Dans le secteur Saint-Seurin, qui a connu des hausses de prix vertigineuses, avec des maisons dépassant le million d’euros, l’heure est à la décrue, et il est désormais difficile de dépasser les 800 000 à 900 000 €.

SAINT-BRUNO – SAINT-VICTOR – MÉRIADECK
Prix moyen au m² : 4 640 €
Secteur d’échoppes très résidentiel, le quartier est fortement monté dans les prix en 2017 et en 2018. Bien desservi par la ligne A du tram, très proche du centre mais au calme, le secteur Saint-Victor attire toujours pour ses maisons en pierre. Mais, dès que le bien présente un défaut, les prix doivent être revus à la baisse. L’agence Guy Hoquet du cours d’Albret a ainsi vendu dans le secteur du Tondu, recherché, une maison des années 1980 avec beaucoup de travaux, d’une surface de 120 m² et un petit jardin de 80 m² pour 460 000 €. S’il s’était agi d’une maison en pierre, le budget aurait plutôt atteint les 600 000 €. Côté appartements, les prix restent élevés : un T1 bis rue Ligier, dans une résidence des années 1970 avec parking, est ainsi parti à 200 000 €, soit 4 250 €/m².

CAPUCINS – VICTOIRE – SAINT-MICHEL
Prix moyen au m² : 4 636 €
Populaire, vivant, avec de beaux immeubles bourgeois : le secteur de la place Saint-Michel a profité de l’engouement pour Bordeaux et le rattrapage est spectaculaire. « Les quartiers huppés étant arrivés à des prix prohibitifs, les regards se sont tournés ici », constate Richard Bérenguer, de Century 21. Dans ce secteur en plein renouvellement, les prix au m² peuvent atteindre les 4 000 à 5 000 €. Mais on ne peut plus vendre n’importe quoi à ces niveaux de prix. « Les biens trop chers restent en stock et nous constatons certaines baisses de prix », précise Richard Bérenguer. En décembre, l’agence a vendu rue Jules-Guesde un T3 de 60 m² en rez-de-chaussée, avec un petit extérieur, pour 240 000 €, un bien qui aurait pu partir pour 300 000 € avant l’été 2018… Rue Saint-François, un T2 de 53 m² nécessitant des travaux, affiché à 289 000 €, soit 5 425 €/m², ne trouve pas preneur depuis septembre 2018.

CHARTRONS – GRAND-PARC
Prix moyen au m² : 4 477 €
Les Chartrons font partie des secteurs privilégiés par les Parisiens venus s’installer à Bordeaux. Outre ses jolies rues et son atmosphère chaleureuse, le quartier est desservi par deux lignes de tram. Des records ont été battus ici, avec par exemple un appartement de 58 m², avec une petite terrasse souffrant d’un vis-à-vis mais avec un parking, vendu en une journée à 8 866 €/m². Généralement, il faut compter dans le secteur entre 5 000 et 6 000 €/m² pour des biens rénovés, avec un pic à 9 500 € sur le cours Xavier-Arnozan, dans sa partie exposée sud. Plus au nord, dans le secteur de Saint-Martial, les prix s’assagissent, et on peut trouver des biens à 3 750 €/ m², comme cette maison de 180 m² à rénover près des quais.

NANSOUTY
Prix moyen au m² : 4 085 €
Avec plus de 3 000 échoppes et ses rues calmes, Nansouty est une destination de choix à deux pas du centre-ville. Même si le tram n’y passe pas, sa proximité avec la gare a attiré une clientèle parisienne. Mais, en 2019, les acquéreurs y regardent à deux fois avant de faire une offre, ce qui permet une régulation du marché. Laurent Laroche, de Bedin immobilier, souligne le cas de plusieurs grosses maisons dépassant les 750 000 €, un peu excentrées, du côté de la barrière de Toulouse ou du pont de Cauderès, qui ont du mal à trouver preneur. Lorsque les biens sont à leur juste prix, ils partent très rapidement. C’est le cas rue Terrasson, d’une jolie maison en pierre de 100 m² avec un jardin de 100 m², partie à 500 000 €.

LA BASTIDE
Prix moyen au m² : 3 902 €
Irriguée par le tram A et en plein développement urbain avec le projet Bastide-Niel, la Bastide a largement rattrapé son retard. Sur ce marché en pénurie de biens, « les acquéreurs sont devenus patients », indique Mélanie Dowling, de Bedin immobilier. Principale demande : les maisons avec jardin. Mais il n’y a rien en dessous de 300 000 €. A dix minutes à pied autour de la place Stalingrad, les prix démarrent à 350 000 € avec travaux et 420 000-430 000 € rénové. Vers Galin, l’agence a vendu 300 000 € une maison de 75 m² avec de lourds travaux. En revanche, place Stalingrad, un appartement de 50 m² dans un immeuble en pierre est parti pour 260 000 € ! Les programmes neufs autour de Darwin sont accessibles à 5 000 €/m² TTC.

CAUDÉRAN – PARC BORDELAIS
Prix moyen au m² : 3 881 €
Les familles recherchent ce quartier proche des lycées privés réputés. Autour de l’église de Caudéran, les prix montent à environ 3 800 €/m², même si un bien qui bénéficie d’une belle adresse et d’une rénovation de qualité peut facilement dépasser 4 000 €/m². L’agence Bedin immobilier cherche actuellement des maisons pour des familles qui veulent être au maximum à 200 mètres du lycée Grand Lebrun. Une maison de 120 m² s’est vendue ainsi en trente minutes 650 000 €, sans négociation. Le parc d’appartements permet aux primo-accédants de réaliser des opérations intéressantes. C’est le cas de ce couple qui s’est décidé pour un 63 m² très bien rénové, dans une résidence des années 1960, négocié à 210 000 €.

SAINT-AUGUSTIN
Prix moyen au m² : 3 842 €
Niché après les boulevards, à deux pas de Pellegrin, le village de Saint-Augustin cultive son atmosphère conviviale, avec ses petits commerces nombreux et son marché sur la place de l’église qui séduisent une clientèle jeune et plutôt haut de gamme. Les petites surfaces – maisons autour de 90 m² dans une fourchette de 4 000 à 4 500 €/m² – trouvent ici rapidement preneurs, mais les belles maisons de 200 m² qui s’affichent au-delà de 800 000 à 900 000 € ne partent plus. En réalité, au-delà d’un budget de 500 000 à 600 000 €, les acquéreurs y réfléchissent à deux fois, malgré l’avantage du tram A, qui passe tout près du quartier. En plein centre, une échoppe de 96 m² en bon état, avec un jardinet de 25 m², s’est vendue 460 000 €.

GARE SAINT-JEAN – EURATLANTIQUE
Prix moyen au m² : 3 678 €
Bien sûr, l’effet LGV a joué fortement dans ce secteur, mais surtout dans les rues menant au quartier du Sacré-Coeur. Moins connu que Nansouty, ce quartier-village offre des prix un peu plus accessibles malgré, là aussi, une rareté des biens. Mais la clientèle n’est plus prête à accepter des prix hors de toute raison. Une maison très proche de la gare, proposée au départ à 4 700 €/m², vient de se vendre à tout juste 4 000 €/ m². Plus proche du Sacré-Coeur, une jolie maison en pierre de 98 m², avec trois chambres, un garage, un jardin de 30 m², s’est vendue 420 000 €. Pour le neuf, de nombreux logements sont en construction derrière la gare, vers Belcier, mais aussi le long de la rue Amédée-Saint-Germain, en connexion directe avec le Sacré-Coeur, pour des tarifs autour de 3 800 €/m² TTC.

LESTONNAT – MONSÉJOUR
Prix moyen au m² : 3 576 €
Plus on s’éloigne du centre de Caudéran et du secteur des boulevards, plus les prix s’assagissent. Sur un marché qui redescend, les prix qui tournaient à 3 000-3 500 €/m² pourraient rapidement repasser sous la barre des 3 000 € pour certains biens moins prisés. Mais on trouve ici des maisons avec des terrains un peu plus grands, et la clientèle familiale qui entend concilier espaces à vivre et proximité avec Bordeaux ne s’y trompe pas. Un couple venu du quartier Saint-Genès, où il a vendu sa maison, a fait le choix du secteur de Monséjour pour une petite maison des années 1960 à rénover entièrement, sur une parcelle de 500 m², pour un prix de 370 000 €. Un bien qui lui permet d’offrir à ses enfants un grand jardin et une piscine aux portes de la ville.

BACALAN
Prix moyen au m² : 3 396 €
Reconnecté à la ville grâce au quartier neuf des Bassins à flot, et bénéficiaire de l’attraction de la Cité du vin et des Halles de Bacalan, ce village à part attire une clientèle de report des Chartrons. Une petite difficulté est toutefois apparue récemment, avec les nouvelles normes liées au risque inondation : « Avec le refus de permis de construire pour agrandir ou surélever, nous nous interrogeons aujourd’hui sur le potentiel de ce quartier », s’inquiète Isabelle Jourdeuil, de Bedin immobilier aux Chartrons. De beaux projets de rénovation ont ainsi été retoqués par le service de l’urbanisme pour ce motif. Le quartier comporte pourtant de belles parcelles et un fort potentiel pour les familles. Les transactions ne sont pas bloquées pour autant et les maisons ne nécessitant pas de modifications peuvent se négocier au-dessous de 3 000 €/m², chose rare à Bordeaux.